ЮСТ УКРАЇНА

english version
русская версия
карта сайту
зворотний зв'язок
ПРО ФІРМУ ПОСЛУГИ ПАРТНЕРИ ЮРИСТИ КЛІЄНТИ НОВИНИ ПУБЛІКАЦІЇ ВАКАНСІЇ
Заснована у 2006 році

Україна, 01004, Київ
вул. Червоноармiйська, 9/2, офiс 7
тел.: + 38 (044) 289 3148
факс: + 38 (044) 492 0504

Донецький офiс
Україна, 83015, Донецьк
проспект Миру, 15, офiс 33
тел.: + 38 (062) 343 4084
факс: + 38 (062) 343 4083

 
Публікації
НОВІ ПРАВИЛА ПРИЙНЯТТЯ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ

Суб'єкти будівельного ринку, скоріше за все, дуже вдячні діючому Прем'єр-міністрові України за таку увагу протягом останніх 7-8 місяців до їх проблем та потреб. Принаймні, реформування законодавства, яке проводиться у цей час, багато в чому повинне сприяти інтенсифікації господарської діяльності в сфері земельних і будівельних відносин.

Нагадаємо, що восени 2008 року істотні зміни були внесені в основні нормативні акти, що регулюють питання будівництва, у тому числі й прийняття об'єктів в експлуатацію. До їхнього числа можна віднести, зокрема, Закон України «Про основи містобудування» № 2780 від 16.11.92, Закон України «Про архітектурну діяльність» № 687 від 20.05.99 і Закон України «Про планування і забудову території» № 1699 від 20.04.00.

Істотні зміни були внесені й у підзаконні акти. Так, своєю постановою № 923 від 08.10.08 Кабінет Міністрів України затвердив новий Порядок прийому до експлуатації завершених будівництвом об'єктів (далі – Порядок № 923), що з 01.01.09 замінив раніше діючий порядок, затверджений постановою КМУ № 1243 від 22.09.04 (далі – Порядок № 1243). Крім того, Міністерство з регіонального розвитку та будівництву України наказом № 575 від 10.12.08 затвердило форми свідоцтва про відповідність побудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, заяви замовника об'єкта будівництва, акту готовності об'єкта до експлуатації, а наказом № 637 від 24.12.08 - Перелік внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію завершених будівництвом житлових будинків і Перелік виконавчої й іншої документації, що надається приймальній комісії при прийнятті в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів.

У принципі, не можна сказати, що законодавче регулювання процедури прийому об'єкта до експлуатації докорінно змінилося. Як і раніше, у відповідності до ст. 30-1 Закону України «Про планування й забудову території» та ст. 18 Закону України «Про основи містобудування» Кабінет Міністрів України визначає порядок прийняття до експлуатації завершених будівництвом об'єктів. І новий порядок, затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 923 від 08.10.08, як і раніше, є єдиним для всіх типів об'єктів - житлового, громадського, виробничого призначення, а також для інженерних мереж і споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів, їхнього інженерно-технічного оснащення.

Проте, як відомо, диявол криється у деталях, тому окреслимо й проаналізуємо особливості нових правил прийняття завершених будівництвом об'єктів.

Насамперед, слід зазначити, що, як і раніше, прийняття об'єкту до експлуатації являє собою не однократну дію, а певну сукупність етапів. Але саме зміст цих етапів трохи змінився:

1) подача заяви замовником будівництва в інспекцію ДАБК про прийняття об'єкту в експлуатацію й створення інспекцією ДАБК приймальної комісії;

2) прийняття об'єкту приймальною комісією, за результатами якого складається акт готовності об'єкта до експлуатації за формою, затвердженою наказом Мінрегіонбуду № 575 від 10.12.08;

3) видача інспекцією ДАБК на підставі акту готовності об'єкту до експлуатації свідоцтва про відповідність об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил.

Отже, розглянемо більш докладно кожну зі стадій і спробуємо порівняти її з правилами, що діяли раніше.

1.

Замовник після завершення будівництва надає в інспекцію ДАБК, якою видавався відповідний дозвіл на здійснення будівельних робіт, заяву про прийняття до експлуатації завершеного будівництвом об'єкту, форма якого затверджена наказом Міністерства з регіонального розвитку та будівництва України № 575 від 10.12.08 (набув чинності з 31.01.09).

До цієї заяви додається пакет певних документів, передбачених абзацом 3 п.3. Порядку № 923. Власно кажучи, у порівнянні з раніше діючим Порядком № 1243, склад цієї документації не дуже змінився. Проте, до складу цього пакету включений новий документ, що викликає досить великий інтерес і певну стурбованість - висновок посадової особи інспекції ДАБК, що здійснювала нагляд за будівництвом об'єкта, про можливість прийняття об'єкта в експлуатацію.

Цікаво, що ані Положення про Державну архітектурно-будівельну інспекцію, затверджене постановою Кабінету Міністрів України № 1434 від 18.10.06, ані Положення про державний архітектурно-будівельний контроль, затверджене постановою Кабінету Міністрів України № 225 від 25.03.93, як і раніше взагалі прямо не передбачають видачу подібних висновків у зв'язку із завершенням будівельних робіт на об'єкті й підготовкою його до прийняття в експлуатацію.

Що ж це за документ, яка його правова природа, форма й зміст - зовсім незрозуміло, тому що далі в Порядку № 923 цей документ взагалі більше не згадується. Аналогічно взагалі незрозуміло, у який строк посадова особа ДАБК повинна підготувати такий висновок, а рівно – чи є надання такого висновку платним чи ні.

Найбільш цікаве у тому, що фактично забудовник, який якимось дивом зміг би до цього вести бізнес чесно й прозоро, у цій ситуації виявляється у дурному становищі, оскільки фактично Кабінет Міністрів України не врегулював ці питання. Як оскаржити документ, якщо його правова природа й підстави надання або відмови у наданні не встановлені? І при цьому усі розуміють, що забудовникові взагалі невигідно вплутуватися в судову суперечку наприкінці будівництва з невизначеним строком розгляду спору й невідомим результатом. Тому, швидше за все, при залишенні теперішньої ситуації без змін цей висновок або буде носити взагалі формальний характер, або ж (що більш імовірно з урахуванням реалій) стане ще одним «додатковим джерелом надходжень» конкретного інспектора ДАБК, закріпленого за об'єктом.

Організація приймальної комісії й порядок її роботи у принципі спрощені в порівнянні з раніше встановленими Порядком № 11243 правилами. Насамперед, усі абсолютно об'єкти приймаються однією комісією, на відміну від раніше існуючого правила про те, що об'єкти виробничого призначення з кількістю робочих місць більше 50 або вартістю більше 5 млн. грн, а також об'єктів житло-суспільного призначення III, IV і V категорій складності приймаються спочатку робочими комісіями, а вже тільки потім - державною приймальною комісією.

Крім того, приймальня комісія тепер створюється безпосередньо інспекцією ДАБК, що видала дозвіл на здійснення будівельних робіт, а не облдержадміністрацією або виконкомом ради міста обласного значення. Також серед переваг Порядку № 923 у порівнянні з його попередником можна виділити чітке визначення строку, протягом якого інспекція повинна створити приймальну комісію, - протягом 3 днів після одержання від забудовника повного пакета правильно оформлених документів.

З іншого боку, якісно змінився склад приймальної комісії. Відповідно до п. 5 Порядку № 923 у комісію обов'язково входять представники зацікавлених осіб (замовника, генерального проектувальника, страхової компанії, генерального підрядника, інспекції ДАБК). Також до складу комісії можуть включатися представники комітету доступності, органа виконавчої влади або органа місцевого самоврядування й експлуатаційних організацій по їхній згоді. Крім того, у встановлених законодавством випадках до складу комісії можуть бути включені представники інших органів.

Варто зробити достатньо неприємний висновок - тепер склад комісії являє собою фактично «відкритий список», оскільки раніше Порядок № 1243 передбачав вичерпний перелік органів, представники яких могли бути включені до складу комісії (СЕС, Мінприроди, Мінпраці, Держенергонагляд, Держкоменергозбереження, інспекція пожежного нагляду, Держпромгорнагляд, Держкоматомрегулювання, а при прийнятті до експлуатації доріг та інших об'єктів транспортної інфраструктури - ще й ДАІ). Більш того, він прямо забороняв включати в її склад представників органів, прямо не передбачених Порядком № 1243. Отже, будь-яке міністерство, відомство, комітет і інший вищий орган виконавчої влади може тепер власним наказом визначити необхідність участі її представника в комісії із прийняття об'єкту в експлуатацію фактично будь-якого типу. Чи буде це сприяти прийняттю в експлуатацію дійсно якісних об'єктів - це ще нам потрібно побачити, зараз же це просто потенціал для чергового збільшення адміністративного тиску на забудовників.

У питаннях формування приймальної комісії новелою також є й те, що тепер роль представника страхової компанії значно збільшується, оскільки, крім обов'язкової участі в роботі комісії, його може бути обрано навіть її головою. Можливо, це буде одним з факторів, які в позитивний бік змінять відношення страхових компаній в Україні до будівельних ризиків. Але з іншого боку, через специфічну побудову тексту в Порядку № 923 виникає й підозра, що участь страхової компанії в прийнятті об'єкту до експлуатації може стати «добровільно-примусовим» для всіх випадків, незалежно від того, чи страхувався чи об'єкт ні. Іншими словами - можливі додаткові витрати й ризики забудовника за даним приводом.

І звичайно, не можна залишити без уваги й той факт, що тепер представники громадськості, що захищають права інвалідів, також зможуть впливати на забудовника, оскільки ті, що формуються при місцевих радах комітети доступності можуть брати участь у роботі комісії. На перший погляд - чудово, черговий крок у побудові соціальної держави зроблений. Але не зовсім зрозуміло, представники таких комітетів зможуть взяти участь у роботі комісії із прийняття в експлуатацію конкретного об'єкту за своєю власною ініціативою чи тільки після того, як відповідна інспекція ДАБК вирішить залучити їх до участі й направить їм відповідний запит про можливість участі у роботі комісії? Існує й друге питання, пов'язане з їхньою участю в роботі приймальної комісії, - про наслідки і юридичну чинність їхньої відмови підписати акт готовності об'єкта до експлуатації - але про це детальніше далі.

2.

У принципі, процес безпосередньої роботи комісії із прийняття об'єкту до експлуатації не зазнав значних змін. Правда ж тепер голова комісії визначає порядок її роботи за погодженням із генеральним підрядником, а строк роботи комісії із прийняття конкретного об'єкту в експлуатацію скоротився з 30 до 10 днів від дати створення комісії.

Як і раніше, комісії надається проектна та виробнича документація за передбаченим законодавством переліком, усі виконані роботи, змонтоване устаткування й документальне підтвердження відповідності робіт вихідним даним на проектування, а також проекти архітектурно-технічного паспорту об'єкту й акту готовності об'єкта до експлуатації.

Нагадаємо, що Міністерство з регіонального розвитку й будівництва України наказом № 637 від 24.12.08 затвердило Перелік внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливий прийом до експлуатації завершених будівництвом житлових будинків і Перелік виконавчої та іншої документації, що надається приймальній комісії при прийнятті в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів. З набранням чинності цього наказу (з 31.01.09) втратив чинність наказ Державного комітету з будівництву й архітектурі України № 21 від 27.01.05 «Про затвердження форм актів з прийняття до експлуатації завершених будівництвом об'єктів, Переліку виконавчої та іншої документації, що надається державній приймальній, робочій комісіям при прийнятті в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів, Переліку внутрішніх опоряджувальних робіт у квартирах, без виконання яких можливе прийняття до експлуатації завершених будівництвом житлових будинків, у яких квартири й інші приміщення побудовані за кошти фізичних і юридичних осіб» (далі - наказ Держкомархбуду № 21).

Необхідно відзначити, що список виконавчої й іншої документації, що надається комісії, зазнав досить специфічних змін. Так, з нього вилучені акти прийняття систем вибухобезпеки, блискавкозахисту, акти про готовність до експлуатації телеантен і магістральних ліній, а також акти здійснення відповідних заходів під час будівництва на територіях із ґрунтами, що просідають, підземними карстами, виробками. Проте до переліку включені: довідка про інвестиційну вартість об'єкта, акт про передачу будівельної документації до страхового фонду документації (для тих об'єктів, для яких це необхідно) та звіт про науково-технічний супровід (для об'єктів експериментального будівництва). Чому Мінрегіонбуд вирішив, що буде краще приймати об'єкти в експлуатацію без, наприклад, перевірки систем блискавкозахисту - незрозуміло...

До речі, варто нагадати, що Порядком № 923 у цілому збережені виключення з правила «повної готовності об'єкта до експлуатації», раніше передбачені Порядком № 1243, а саме:

- якщо об'єкт здається в 1 або 4 кварталі, то строки виконання певних робіт (зовнішніх робіт, робіт з облагороджування території й т.д.) можуть бути перенесені й об'єкт приймається комісією без таких робіт, якщо їхнє виконання неможливо внаслідок поганих погодних умов. При цьому комісія визначає список необхідних робіт і строки їхнього виконання в акті готовності об'єкта;

- вбудовано-прибудовані приміщення в житловому будинку можуть прийматися в експлуатацію окремо, якщо вони за проектом виділені в окремий пусковий комплекс. При цьому наявність окремих від іншого будинку комунікацій не потрібно, але повинні бути створені належні умови для безпечної експлуатації житлової частини будинку;

- житлові будинки, квартири й інші приміщення в яких побудовані за кошти фізичних і юридичних осіб, можуть прийматися в експлуатацію без внутрішніх опоряджувальних робіт, які не впливають на експлуатацію таких будинків, якщо це передбачено інвестиційним договором і дотримуються санітарні, протипожежні й технічні вимоги. Перелік таких робіт тепер затверджений тим же наказом Мінрегіонбуду № 637 від 24.12.08. Однак житлові будинки, квартири в яких побудовані за рахунок бюджетних коштів, передбачених для соціально незахищених верств населення (інваліди, учасники ВВВ, багатодітні родини, чорнобильці й інші) приймаються в експлуатацію за умови здійснення опоряджувальних робіт у повному обсязі.

Якщо результати роботи є задовільними, членами приймальної комісії підписується акт готовності об'єкта до експлуатації. У випадку виявлення недоліків, що вказують на неготовність об'єкта, комісією складається відповідний акт із висновками, обґрунтуваннями й вказівкою строків усунення. Раніше ж передбачена Порядком № 1243 можливість одержання забудовником рекомендацій з усунення недоліків у новому Порядку № 923 відсутня.

Цікаво, що в Порядку № 923 у порівнянні з його попередником, зроблено спробу врегулювати питання строків підписання членами приймальної комісії акту готовності об'єкта, а також наслідків їхньої відмови у підписі. Тепер кожен член комісії, що заперечує проти підписання акту готовності об'єкта, повинен надати голові й членам комісії обґрунтування своєї відмови в писемній формі. Керівник відповідного члена комісії повинен в 3-денний строк взяти участь у врегулюванні спірних питань й може підписати за цього члена комісії акт готовності об'єкту. Якщо в цей же строк член комісії або його керівник не підписали акт комісії й не надали письмових обґрунтувань для відмови, то вважається, що акт підписаний ними без зауважень.

На перший погляд, все дуже добре - нарешті забудовникові можна з полегшенням забути про ходіння до кожного з членів комісії й виконання їх різних досить «специфічних» побажань як умови для підписання акту.

Але якщо глянути більш уважно, те з подивом можна виявити, що в Порядку № 923 зовсім не зазначено, чим саме повинен або може мотивувати свою відмову член приймальної комісії. Іншими словами, зараз фактично це може бути все, що завгодно, - від нормативно-правових і технічних вимог (бажано) до філософських міркувань на тему актуальності об'єкта й будматеріалів. До того ж, що означає «надати в писемній формі причини своєї відмови» - направити поштою, надати засвідчені копії на засіданні комісії під розпис або зачитати вголос із зазначенням в протоколі про ознайомлення кожного зі членів комісії? Або що, наприклад, робити в ситуації, коли одним членам комісії він надав причини своєї відмови, а іншим - ні? Яким чином підтвердити, що відсутність підпису в акті означає, що об'єкт по тих або інших параметрах погоджений з відповідною службою? Гіпотетично так можна акт із підписом лише голови комісії в інспекцію ДАБК надати. І, нарешті, що робити далі, тобто після одержання письмових заперечень, і протягом якого строку? Й найбільш сумне, що Порядок № 923 відповідальності для членів комісії за невиконання або неналежне виконання своїх обов'язків так і не передбачив...

Ситуація з незгодою стане ще більш інтересною, якщо в складі комісії з’явиться представник комітету доступності й саме він відмовиться підписати акт готовності об'єкта. Як вбачається зі змісту Типового положення про комітети забезпечення доступності інвалідів і інших маломобільних груп населення до об'єктів соціальної й інженерно-транспортної інфраструктури, затвердженого спільним наказом Міністерства будівництва, архітектури й житлово-комунального господарства та Міністерства праці й соціальної політики України № 300/339 від 08.09.06 (далі – Типове положення), цей комітет здійснює громадський контроль за дотриманням будівельних норм, є колективним дорадчим органом, рішення якого носять рекомендаційний характер, а члени здійснюють свою діяльність на громадських засадах. Питання очевидне - у чому суть задуму вводити в комісію, що складається, по суті, з посадових осіб, представників громадськості й надання ним рівних з посадовими особами повноважень? І яким образом у суді вирішувати забудовникові суперечку із представником громадськості?

Давайте спробуємо розглянути питання із практичної точки зору з урахуванням реалій життя звичайного українського міста. Комітет доступності, виходячи з вимог п. 6 Типового положення, повинен формуватися на паритетних засадах - у нього включаються представники місцевих органів виконавчої влади (тобто структурних підрозділів, відповідальних за питання архітектури, благоустрою, ЖКГ, промисловості, розвитку інфраструктури, зв'язку й транспорту, праці й соціального захисту, а також інспекції ДАБК), комісії місцевої ради (по благоустрою й архітектурі), служб Укрінвестекспертизи, громадських організацій інвалідів, а також фізичних осіб (за бажанням). При цьому представники громадських організацій інвалідів, а також організацій фізичних осіб повинні становити не менш половини від складу комітету, а головою комісії може бути призначений заступник начальника місцевого органа виконавчої влади, у компетенції якого перебувають питання будівництва й благоустрою. Шанси на те, що в роботі приймальної комісії буде брати участь звичайний інвалід - член комітету доступності, що не має пізнань у сфері будівництва, м'яко кажучи, невисокі, оскільки користі від участі такої людини в роботі приймальної комісії буде небагато. Більш вірогідно, що представником від комітету доступності буде черговий чиновник. Який рівень турботи звичайного українського чиновника про громадськість, думаю, пояснювати не потрібно. Та й забудовникові простіше знайти підхід до чиновника, чим до звичайної людини.

Тому пропонована Порядком № 923 конструкція громадського захисту інтересів інвалідів поки не виглядає надто підбадьорюючою, принаймні, з погляду забезпечення реального громадського контролю. Хоча безперечно, інтереси інвалідів повинні враховуватися при здійсненні будівництва, і для їхнього захисту й урахування необхідне функціонування цілого ряду органів державної влади й інститутів громадянського суспільства, а правові й технічні норми повинні й далі формулюватися з урахуванням потреб інвалідів.

3.

Нарешті, після оформлення акту про готовність об'єкта до експлуатації він передається в інспекцію ДАБК, що видавала дозвіл на здійснення будівельних робіт. Інспекція ДАБК зобов'язана протягом 2 робочих днів після підписання акту видати замовникові будівництва або уповноваженій ним особі свідоцтво про відповідність побудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (далі - свідоцтво), форма якого затверджена наказом Міністерства з регіонального розвитку та будівництву України № 575 від 10.12.08 (набув чинності з 31.01.09).

Датою прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об'єкта є дата зареєстрованого в інспекції ДАБК свідоцтва. Інспекція самостійно протягом 3 робочих днів після видачі свідоцтва повідомляє про це орган статистики й місцеву державну адміністрацію або орган місцевого самоврядування, на території яких розташований об'єкт. Свідоцтво, видане інспекцією, є підставою для укладання договорів про поставку на об'єкт необхідних ресурсів (води, газу, тепла й електроенергії) і включення даних про цей об'єкт у державну статистичну звітність і оформлення на нього права власності.

Як ми бачимо, ніяких більше затверджень актів готовності об'єкта органами місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією не потрібно, що означає рішення ще однієї проблеми забудовника - невизначеності строків розгляду акту відповідним органом.

Проте, юридична техніка Порядку № 923, що стосується питань видачі свідоцтва, все-таки залишає бажати кращого. Наприклад, зовсім незрозуміло, після чийого підпису починається 2-денний строк оформлення свідоцтва інспекцією ДАБК - підпису акту самою інспекцією після одержання (хоча навіщо його ще раз підписувати, якщо в складі комісії є її представник), останнім зі членів комісії, головою комісії або взагалі керівником члена комісії, що відмовились підписувати акт?

І до речі, можливо, ще одна проблема підстерігає забудовника у БТІ в момент звернення туди за реєстрацією права власності. Справа в тому, що у Списку правовстановлюючих документів, на підставі яких здійснюється реєстрація права власності, що додається до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 07.02.02, свідоцтво інспекції ДАБК про відповідність об'єкта будівельним нормам дотепер відсутнє. Так що на забудовника, скоріше за все, чекає й тривале спілкування зі співробітниками БТІ, для яких тільки вищевказане Положення чомусь є єдиним керівництвом до дії.

Висновок

Як ми бачимо, Кабінетом Міністрів України розпочато в цілому досить сміливу спробу реформувати процедуру прийняття об'єктів в експлуатацію. Проте, навіть якщо забудовник зміг дотримати всіх технічних і нормативних вимог при підготовці проектно-кошторисної й дозвільної документації на будівництво, а рівно - при проведенні будівельних робіт, він не застрахований повністю від проблем, які несе діюча редакція Порядку № 923. Вимушені констатувати, що за останні пару років Кабінет Міністрів України досить часто пропонував дійсно корисні ідеї. Але юридична техніка їхнього документального оформлення, некваліфіковане внесення змін у законодавство, у результаті якого підзаконні акти починають суперечити один одному або містити прогалини, і, нарешті, не зовсім вміле втілення їх у реальності зводять нанівець багато добрих починань.

Очевидно, у випадку проблем, пов'язаних з реалізацією вищевказаних положень Порядку № 923, забудовникові залишається як і раніше обирати - або вживати заходів до «стимулювання» членів комісії або шукати шляхи судового врегулювання конфлікту, що також може спричинити додаткові витрати часу й коштів. Що він, забудовник, вибере для себе - питання відкрите, але із продовженням такої правотворчості про зміну відношення чиновників до суб'єктів господарювання й громадян, та й про користь боротьбі з корупцією, про яку постійно повідомляється, залишається тільки мріяти.




повернутися до списку