ЮСТ УКРАЇНА

english version
русская версия
карта сайту
зворотний зв'язок
ПРО ФІРМУ ПОСЛУГИ ПАРТНЕРИ ЮРИСТИ КЛІЄНТИ НОВИНИ ПУБЛІКАЦІЇ ВАКАНСІЇ
Заснована у 2006 році

Україна, 01004, Київ
вул. Червоноармiйська, 9/2, офiс 7
тел.: + 38 (044) 289 3148
факс: + 38 (044) 492 0504

Донецький офiс
Україна, 83015, Донецьк
проспект Миру, 15, офiс 33
тел.: + 38 (062) 343 4084
факс: + 38 (062) 343 4083

 
Публікації
«Підводні камені» оренди нерухомого майна.

Не викликає сумніву, що практика регулювання відносин у сфері оренди нерухомого майна є завжди актуальною для багатьох суб'єктів господарювання.

У даному огляді ми розглянемо деякі тенденції законодавчого регулювання й судової практики, а також основні помилки, які можуть привести до небажаних наслідків для однієї із сторін договору оренди.

На сьогоднішній день, як і раніше цікавими залишаються питання пролонгації договорів оренди.

Часто зустрічаються випадки, коли до закінчення договору оренди залишився не значний строк, і орендодавець (на відміну від орендаря) не хоче продовжувати орендні відносини на існуючих умовах. При цьому, перший не вживає ніяких юридично значимих дій, оскільки вважає, що в найближчий час об'єкт буде повернутий йому у зв'язку із закінченням терміну дії договору. Коли такий строк підходить до кінця, сторони вступають в усний переговорний процес щодо порядку повернення майна, але при цьому орендар просить певний строк для завершення роботи з об'єктом і підготовки його до повернення. Здавалося б, у такій ситуації для орендодавця не існує очевидних ризиків з поверненням об'єкта у найближчий час.

Однак, на своє здивування, через місяць після закінчення строку оренди, орендодавець одержує від орендаря письмове повідомлення про те, що відносини вважаються продовженими на той же строк і на тих же умовах. Таке повідомлення буде обґрунтоване ст. 764 ЦК України, відповідно до якої якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, раніше встановлений договором.  

Очевидно, що у випадку ініціювання судового спору в господарському суді, обманутому орендодавцеві не вдасться довести свої заперечення щодо продовження строку договору оренди обставинами усного переговорного процесу по поверненню приміщення.

Єдиною можливістю для маневру в описаному випадку може служити ситуація, за якої договір оренди укладений у простій письмовій формі та у випадку його пролонгації строк оренди буде становити більше 3-х років.

У цьому випадку, орендодавець може спробувати переконати суд у тому, що ст. 764 ЦК України слід застосовувати тільки у випадку пролонгації нотаріально укладених договорів оренди або ж у випадку, коли після пролонгації договору оренди, укладеного в простій письмовій формі сукупний строк орендних відносин не буде становити більше 3-х років (див. постанову Київського апеляційного господарського суду від 14.12.2006 року в справі № 35/251). Однак, варто застерегти, що подібна позиція є досить спірною і її поділяють далеко не всі суди. 

З метою запобігання подібних ситуацій на підприємствах, що здійснюють здавання в оренду нерухомого майна повинен бути впроваджений жорсткий контроль за закінченням строків орендних відносин. Крім того, весь процес спілкування сторін по поверненню приміщення повинен бути організований виключно в письмовій формі.  

Істотні ризики для власника приміщення містить ч. 2 ст. 777 ЦК України. Даною нормою законодавець встановив, що наймач, що належним чином виконує свої зобов'язання за договором найму, у випадку продажу речі, переданої в найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

На практиці, часто виникає ситуація, що вимагає негайного відчуження активів підприємства (наприклад, за наявності претензій податкових органів або відкриття виконавчого провадження про стягнення значної суми коштів). У такому випадку, власник приміщення, переданого в оренду, не має досить часу для направлення орендареві оферти про покупку, очікування відповіді, узгодження умов угоди, підписання договору і т.д. Більше того, негайний продаж активів (нерухомості), як правило, відбувається на користь дружньої компанії за ціною, що у кілька разів менше ринкової вартості.

Однак, власників нерухомого майна, переданого в оренду на момент продажу, варто застерегти від подібних дій.

Стаття 777 ЦК України вказує на переважне право добросовісного орендаря придбати об'єкт у випадку його продажу, однак не містить вказівки на механізми захисту такого права. У цьому випадку, можна без сумнівів посилатися на інститут аналогії закону (ст. 8 ЦК України) і за аналогією захищати своє право способом, передбаченим  ч. 4 ст. 352 ЦК України. Дана норма встановлює, що у випадку продажу частки в праві спільної часткової власності з порушенням переважного права придбання, співвласник може звернутися до суду із позовом про переведення на нього прав та обов'язків покупця.

З врахуванням викладеного, після спливу часу орендодавець може зіткнутися з неприємністю у вигляді позову орендаря про визнання договору купівлі-продажу недійсним і переведення прав і обов'язків покупця за договором. Очевидно, що позивач буде претендувати на одержання об'єкта не по ринковій вартості, а за ціною, зазначеною в договорі купівлі-продажу між дружніми компаніями.

Важливо відзначити, що можливість використання наведеного механізму знайшла своє підтвердження в судовій практиці.

Зі своєї сторони, можемо рекомендувати власникам приміщення не покладатися на волю випадку та завжди пропонувати об'єкт для придбання орендареві. При цьому, варто пам'ятати, що законом прямо передбачена можливість обмеження строку для відповіді на пропозицію (оферту).

У продовження теми, розглянемо деякі цікаві приклади із судової практики в «орендних війнах».

Відомо, що основна кількість спорів між сторонами договору оренди пов'язана з незадоволеністю орендодавця існуючим розміром орендної плати.

Популярними є вимоги про розірвання договору на підставі ст. 652 ЦК України у зв'язку з істотною зміною обставин.

Так, зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони б не уклали договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не дійшли згоди щодо приведення договору у відповідність із обставинами, які істотно змінилися, або щодо його розірвання, договір може бути розірвано на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) у момент укладання договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не наступить;

2) зміна обставин обумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їхнього виникнення при всій дбайливості й обачності, які від неї були потрібні;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б зацікавлену сторону того, на що вона розраховувала при укладанні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона.

Керуючись положеннями даної статті, орендодавці неодноразово намагалися довести в суді непередбачену зміну динаміки цін на ринку нерухомості як зміну істотних обставин.

Для практикуючих юристів, у цілому, мабуть очевидно, що подібне обґрунтування є важко доказовим і навряд чи зможе відповідати всім 4-м перерахованим вище умовам. Тому, на наш погляд, подібні позови були й продовжують залишатися малоперспективними.

Однак, у судовій практиці зустрічаються цікаві комбінації. На даний момент уже вироблена єдина позиція судів про те, що визнання договору не укладеним не може бути предметом позовних вимог, а є лише одним з юридичних фактів, на підставі яких суд може давати оцінку спірним взаєминам сторін. З огляду на це, орендодавець звернувся до суду із позовом про розірвання договору на підставі ст. 652 ЦК України у зв'язку з підвищенням цін на ринку нерухомості. Обґрунтовуючи наявність законодавчих умов істотної зміни обставин, позивач зазначив, що договір не містить всіх істотних умов та взагалі може вважатися не укладеним. У результаті суд у своєму рішенні визнав договір не укладеним, і припинив провадження по справі на підставі п. 1-1 ст. 80 ГПК України. Всупереч очікуванням, не вніс ясності у відносини сторін й апеляційний суд. Зокрема, апеляційний суд скасував рішення суду й вирішив залишити позовну заяву без розгляду на підставі п. 5 ст. 81 ГПК України у зв'язку з не поданням позивачем одного витребуваного документу. Обґрунтованого й справедливого рішення відповідач дочекався лише в суді касаційної інстанції. Зокрема, ВГСУ вказав, що суди першої й апеляційної інстанції фактично ухилилися від вирішення спору по суті, що є порушенням конституційного права на судовий захист. Остаточним рішенням у справі стала відмова в позові у зв'язку з відсутністю законних підстав для розірвання договору на підставі ст. 652 ЦК України. 

Також досить часто підставою для подачі позову про розірвання договору оренди є передача приміщення в користування третій особі без одержання згоди орендодавця (п. 2 ст. 783 ГК України).

Розглянемо деякі найцікавіші прецеденти із практики застосування судами п. 2 ст. 783 ГК України в позовах про розірвання договорів оренди. 

Орендодавець звернувся до суду з позовом про розірвання договору, мотивуючи його тим, що орендар без його згоди передав незначну частину приміщення магазину в суборенду банку для розміщення пункту обміну валют. На думку позивача, такі дії істотно порушили його права і є достатніми для вимоги для розірвання договору. Але відповідач запропонував своє бачення застосування зазначеної норми, яке було підтримано судами всіх інстанцій.

Так, у відповідності зі ст. 783 ГК України наймодавець має право вимагати розірвання договору оренди, якщо наймач передав об’єкт у користування іншій особі.

Однак, суди підтримали доводи відповідача про те, що передача в користування третій особі без згоди власника не всього об’єкту, а лише його частини не є достатньою підставою для застосування п. 2 ст. 783 ГК України.

Слід відмітити, що зазначена позиція була випробувана на практиці й вже після винесення ВГСУ остаточного рішення по вищевказаній справі. Однак, надалі рішення й думки ВГСУ про застосування даної норми в аналогічних ситуаціях були діаметрально протилежними.

З огляду на неоднозначне застосування ВГСУ норми права, чергова справа, що має описані фактичні обставини, була прийнята до перегляду Верховним Судом України.

Не можна не відзначити, що при винесенні остаточного рішення логіка ВСУ приємно здивувала. Зокрема, ВСУ вказав, що розміщення на території магазину обмінного пункту покликано лише поліпшити рівень сервісу для покупців і ніяк не порушує майнові права орендодавця. Більше того, суд відзначив, що з боку позивача мало місце зловживання своїм правом (ч. 3 ст. 13 ГК України), і в результаті чого в позові було відмовлено.

Із прийняттям  Закону України «Про державний бюджет на 2008 рік» (далі - Закон про бюджет) зі значними складностями зіштовхнулися суб'єкти, які орендують майно у державних та комунальних підприємств, при цьому строк оренди закінчується у цьому році.

Так, ст. 76 Закону про бюджет встановлює, що в 2008 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється винятково на конкурсних засадах, крім державного та комунального майна, що передається в оренду бюджетним установам, музеям, підприємствам і громадським організаціям у сфері культури та мистецтв (у тому числі, національним творчим союзам та їхнім членам під творчі майстерні), Пенсійному фонду України та його органам, державному видавництву й підприємствам книгорозповсюдження.

У той же час, згідно ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон про оренду) по закінченні строку договору оренди орендар, що належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк.

У зв'язку із цим виникає питання про те, чи можуть підприємства скористатися переважним правом на укладення нового договору оренди після закінчення строку оренди або все-таки повинні брати участь у конкурсі нарівні з іншими бажаючими орендувати об'єкт.

Слід зазначити, що практика передачі державного та комунального майна за конкурсом існувала ще до набрання чинності Законом про бюджет. Єдиною відмінністю було те, що конкурс проводився не у всіх випадках, а тільки коли заяви на оренду нерухомого майна надходили більш ніж від двох осіб. У зв'язку із чим, сумлінні орендарі неодноразово намагалися визнати в судах проведення конкурсу незаконним, посилаючись на своє переважне право оренди на підставі ч. 3 ст. 17 Закону про оренду. Однак судова практика йшла єдиною тенденцією - у таких позовах суди відмовляли. При цьому, відмовляючи у позовах жоден із судів, включаючи вищі судові інстанції, не зміг надати чіткої відповіді на питання в чому ж власно полягає переважне право орендаря при намірі уповноваженого органу провести конкурс.

Господарський суд м. Севастополя (постанова від 26.10.2006 року в справі № 20-5/232), обґрунтовуючи відмову в позові, вказав: «Твердження позивача про те, що він має переважне право на оренду, суд вважає безпідставними, оскільки у відповідності зі ст. 17 Закону про оренду у випадку відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий строк і ті ж умови, які були передбачені договором. Після закінчення строку договору оренди орендар, що належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк». Не можна не вказати, що фразу «за інших рівних умов» у тексті рішення виділив сам суд. Навіть не беручи до уваги загальну безглуздість обґрунтування, можна тільки припустити, що логіка суду полягала в тому, що через невдалу конструкцію норми ст. 17 Закону про оренду переважне право в підсумку прирівнюється до права брати участь у конкурсі нарівні з іншими заявниками.

У своїй постанові від 17.01.2008 року по справі № 20-2/231 ВГСУ відзначив: «у відповідності зі ст. 17 Закону про оренду орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження терміну дії договору тільки в тому випадку, коли після закінчення останнього орендодавець має намір передати об'єкт оренди іншій особі». З огляду на таку логіку, можна припустити, що ВГСУ не зважився прямо затверджувати, але натякнув на те, що проведення конкурсу не слід розцінювати, як намір передати майно іншій особі, у зв'язку із чим ст. 17 Закону про оренду не може бути застосована. Останні рішення господарських судів також служать підтвердженням невтішної тенденції. Зокрема, у своєму рішенні від 31.01.2008 року по справі № 36/292 Господарський суд м. Києва відмовив позивачеві (сумлінному орендареві), що має переважне право на продовження орендних відносин у визнанні недійсним розпорядження районної конкурсної комісії. І, як і раніше, суд уникнув прямої оцінки суті переважного права орендодавця, відзначивши лише (у контексті), що відсутні підстави для визнання рішення комісії недійсним на тій підставі, що комісія виконувала вимоги законодавства щодо проведення конкурсу на оренду спірного майна.  

Оцінюючи тенденції судової практики минулих років, можна припустити, що сумлінним орендарям державного та комунального майна в 2008 році навряд чи вдасться уникнути участі в конкурсі, посилаючись на своє переважне право.         

На закінчення, хотілося б сказати про те, що багатогранність відносин та ситуацій у сфері оренди майна, як правило, дозволяє знаходити правовий вихід навіть із самої складної ситуації. З іншого боку, чітке дотримання висунутих законом і практикою не складних правил поведінки стане гарантом надійних і стабільних відносин між орендодавцем і орендарем.  




повернутися до списку