ЮСТ УКРАИНА

english version
українська версія
карта сайта
обратная связь
О ФИРМЕ УСЛУГИ ПАРТНЕРЫ ЮРИСТЫ КЛИЕНТЫ НОВОСТИ ПУБЛИКАЦИИ ВАКАНСИИ
Основана в 2006 году

Офис в г. Киеве:
Украина, 01004 г. Киев,
ул. Красноармейская, д. 9/2, офис 7
Тел.: + 38 (044) 492 0504
Тел./факс: + 38 (044) 289 3148

Офис в г. Донецке:
Украина, 83015 г. Донецк,
пр-т Мира, д. 15, офис 33
Тел.: + 38 (062) 343 4084
Тел./факс: +38 (062) 343 4083

 
Публикации
Земля в собственности: это просто?

Нормативное регулирование земельных отношений в Украине - довольно болезненная тема и об этом написано множество статей. Сейчас мы хотели бы остановиться на еще одном вопросе, который посвящен оформлению документов, удостоверяющих право на землю, а также на порядке получения государственных актов на землю.

В 2009 году было принято несколько новых нормативных актов, которые немного изменили подход к оформлению права собственности на землю.

Следует отметить, что прорывом в сфере правового регулирования земельных отношений стало принятие Закона Украины от 05.03.09 г. № 1066-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка деления и объединения земельных участков» (далее – Закон № 1066). Проанализируем его.

Итак, данным Законом были внесены изменения в ст. 126 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ). И если ранее право собственности на землю оформлялось только государственным актом на землю, то в настоящее время согласно указанной законодательной норме право собственности на землю удостоверяется также:

- гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка, заключенном в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению;

- свидетельством о праве на наследство.

Это существенно сократило перечень бюрократических процедур и сроки оформления права собственности на землю, что, разумеется, не может не радовать.

Кроме того, было принято постановление КМУ от 05.08.09 г. № 844 «Некоторые вопросы реализации права собственности на землю гражданами Украины», которым утвержден Порядок бесплатного оформления и выдачи гражданам Украины государственных актов на право собственности на земельные участки (далее – Порядок № 844).

Указанным Порядком устанавливается «упрощенная» процедура бесплатных оформления и выдачи гражданам Украины государственных актов на право собственности на земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек, ведения личного крестьянского хозяйства в пределах населенных пунктов и ведения садоводства в размерах, определенных ст. 121 ЗКУ, после принятия решения о передаче гражданам бесплатно в частную собственность земельных участков.

Системный анализ указанного нормативного акта свидетельствует о том, что тенденция прежнего состава правительства пиариться на самых болезненных проблемах граждан, фактически эти проблемы не решая, полностью поддержана и Порядком. Набор заявлений и лозунгов о борьбе с «земельной мафией» и сокращении сроков оформления документов о праве на землю, сопровождавший принятие данного Порядка, характерен, скорее, для предвыборной агитации, нежели конструктивного разрешения давно назревших проблем.

В результате, как свидетельствует практика, ситуация стала еще более запутанной и сложной, а создание «единых окон» к ускорению процесса оформления земельных документов не привело. Скорее - наоборот.

В связи с указанными нормативными актами были приняты и другие, конкретизирующие описанные процедуры.

Для более детального рассмотрения внесенных изменений остановимся на каждом интересующем нас положении отдельно.

Оформление права собственности на землю на основании гражданско-правовых соглашений/свидетельства о наследстве

В соответствии с ч. 6 ст. 126 ЗКУ при приобретении права собственности на земельный участок на основании документов, определенных ч. 2 ст. 126 ЗКУ, государственный акт на право собственности на отчуждаемый земельный участок прилагается к документу, на основании которого состоялся переход права собственности на такой земельный участок в каждом случае его отчуждения.

На государственном акте о праве собственности на земельный участок нотариус, удостоверяющий (выдающий) документ, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делают отметку об отчуждении земельного участка с указанием документа, на основании которого состоялось такое отчуждение.

Орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делает отметку о регистрации прав на земельный участок на основании документа о его отчуждении, который составлен и удостоверен в порядке, установленном законом, в течение 14 календарных дней со дня подачи такого документа. При этом запрещается требовать для осуществления отметки и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений документы, не предусмотренные Законом.

Во исполнение Закона № 1066 Кабмин своим постановлением от 06.05.09 г. № 439 утвердил Порядок осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок (далее - Порядок об осуществлении отметки), устанавливающий образцы отметок, которые должны осуществляться нотариусами и органами Государственного комитета по земельным ресурсам Украины (далее – Госкомзем).

Согласно п. 4 данного Порядка собственник земельного участка подает для осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок следующие документы:

а) государственный акт с отметкой нотариуса о переходе права собственности на земельный участок;

б) гражданско-правовой договор об отчуждении земельного участка в случае приобретения права собственности на земельный участок согласно такому договору или свидетельство о праве на наследство.

Следует отметить, что осуществление отметки на государственном акте о праве собственности на землю является платным.

Так, Госкомзем своим приказом от 22.06.09 г. № 326 утвердил Временный регламент реализации положений пункта 4 Порядка осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок (далее - Временный регламент). Согласно пп. 2.2.1 Временного регламента территориальный орган Госкомзема в случае соответствия поданных документов требованиям действующего законодательства Украины в течение 3 календарных дней со дня их поступления выдает заказчику квитанции об оплате услуг по:

- оформлению государственного акта на основании гражданско-правовых соглашений об отчуждении земельного участка/свидетельства о праве на наследство;

- внесению записи в Поземельную книгу;

- внесению сведений в базу данных автоматизированной системы государственного земельного кадастра (далее - АС ГЗК).

Стоимость услуг по оформлению данного государственного акта, внесению записи в Поземельную книгу, а также внесению сведений в базу данных АС ГЗК, определяется в соответствии с п. п. 13, 20 и 23 таблицы 6.1 Размеров оплаты земельно-кадастровых работ и услуг, утвержденных общим приказом Госкомзема, Минфина и Минэкономики Украины от 15.06.01 г. № 97/298/124.

Согласно п. 4.2 Временного регламента территориальный орган Госкомзема в день обращения нового собственника земельного участка или надлежащим образом уполномоченного им лица о получении документов с отметкой на государственном акте о регистрации права собственности на земельный участок:

- получает от него копии квитанций об оплате услуг по оформлению государственного акта на основании гражданско-правовых соглашений об отчуждении земельного участка/свидетельства о праве на наследство;

- вносит запись в Поземельную книгу и вносит сведения в базу данных АС ГЗК;

- выдает ему гражданско-правовое соглашение/свидетельство о праве на наследство вместе с государственным актом с проставленной на нем отметкой.

Как усматривается из вышеизложенного, оформление права собственности на земельный участок значительно упростилось, и срок с момента заключения гражданско-правового договора относительно земельного участка до получения надлежащим образом оформленных документов будет занимать только 14 дней.

Бесплатное получение госактов о праве собственности на землю

Как уже отмечалось, Порядок № 844 определяет «упрощенную» процедуру бесплатных оформления и выдачи гражданам Украины в 2009 и следующих годах государственных актов на право собственности на земельные участки для:

- строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий;

- ведения личного крестьянского хозяйства в пределах населенных пунктов;

- ведения садоводства;

в размерах, определенных положениями ст. 121 ЗКУ, после принятия решения о передаче гражданам бесплатно в частную собственность земельных участков.

Согласно п. 2 данного Порядка для получения государственного акта на право собственности на земельный участок гражданин или уполномоченное им лицо подает сельскому, поселковому, городскому голове или уполномоченному им лицу заявление о выдаче такого акта, адресованное территориальному органу Госкомзема. Сельские, поселковые и городские головы обеспечивают организацию приема таких заявлений в каждом населенном пункте.

Заявление о выдаче государственного акта на право собственности на земельный участок подается по месту расположения земельного участка.

К нему прилагается:

- копия документа, удостоверяющего личность;

- удостоверенная в установленном порядке копия доверенности - для уполномоченного лица;

- копия документа о присвоении идентификационного номера согласно Государственному реестру физических лиц - налогоплательщиков и других обязательных платежей;

- копия решения о передаче земельного участка в собственность, принятого органом местного самоуправления или районной госадминистрацией, а также в случае наличия - техническая документация по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право на земельный участок (далее - техническая документация), или проект отвода земельного участка, изготовленный и утвержденный до 15.08.09 г.

Территориальным органам Госкомзема, районным госадминистрациям, органам местного самоуправления запрещается требовать от граждан предоставление любых других документов, за исключением предусмотренных Порядком.

Выдача государственного акта на право собственности на земельный участок осуществляется представителем районного (городского) подразделения Центра кадастра в срок, составляющий не более 30 рабочих дней после поступления заявления о его выдаче заказчику, по месту расположения земельного участка.

В соответствии с п. 14 Порядка № 844 финансирование работ и услуг, связанных с изготовлением технической документации, оформлением и выдачей государственных актов на право собственности на земельный участок, осуществляется заказчиком за счет средств государственного бюджета.

Согласно п. 1 постановления КМУ от 21.10.09 г. № 1112 «О дополнительных мерах относительно бесплатных оформления и выдачи гражданам Украины государственных актов на право собственности на земельные участки» на операции, связанные с разработкой технической документации по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право на земельный участок, проведением государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок, в том числе заполнением бланков таких актов, а также с бесплатной выдачей гражданам Украины государственных актов на право собственности на земельные участки, которые проводятся государственными предприятиями, относящимися к сфере управления Госкомзема и Министерства охраны окружающей природной среды, за счет средств государственного бюджета согласно постановлению КМУ № 844, распространяется действие пп. 3.2.6 п. 3.2 ст. 3 и пп. 5.1.19 п. 5.1 ст. 5 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» и п. 4.3 ст. 4 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц».

Ну, просто «манна небесная»! Все за счет государства и никаких налогов. Это было бы замечательно, если б не возникновение некоторых вопросов, сводящих на нет все вышеперечисленные потуги правительства.

Основным из таких вопросов является следующий: как долго будет действовать вышеуказанный Порядок № 844? Ведь вместе с его появлением был утвержден и Порядок использования в 2009 году средств Стабилизационного фонда для осуществления мер по бесплатным оформлению и выдаче гражданам Украины государственных актов на право собственности на земельные участки. Согласно вышеуказанному Порядку данные процедуры в 2009 году осуществляются за счет средств Стабилизационного фонда по направлению «прочие расходы», что предусмотрено п. 22 ч. 1 ст. 76 Закона о Госбюджете Украины на 2009 год.

Согласитесь, финансирование Порядка за счет средств Стабилизационного фонда свидетельствует о перспективности этих благих начинаний. Бюджет на 2010 год еще не принят и есть большие сомнения, что новая власть продолжит в кризисные времена начатый правительством перед президентскими выборами «аукцион невиданной щедрости». Поэтому, скорее всего, указанный Порядок уйдет в небытие, а граждане получат очередную проблему, связанную с невозможностью профинансировать оплату изготовления технической документации, а соответствующее финансирование за счет средств государственного бюджета осуществляться не будет…

Кроме финансового обеспечения выполнения своих постановлений Кабмин не учел также интересы селян, получивших землю в качестве пая в результате ликвидации колхозов. Кроме того, правительством оставлен в стороне вопрос изготовления для граждан Украины государственных актов на земельные участки, находящиеся за пределами населенных пунктов, с использованием их для ведения личного крестьянского хозяйства и дачного строительства. При этом решение правительства принято исключительно на 2009 год, тогда как бесплатная приватизация земель государственной и коммунальной собственности будет происходить и в дальнейшем...

Итак, вместо системного подхода к решению актуальных проблем земельных отношений Кабмином предпринят ряд «точечных», нацеленных на быстрый и непродолжительный эффект, а также сомнительных в отношении их перспективности, решений. Для наглядного примера можно привести сообщение, которое размещено на сайте Гощанской РГА Ровенской области:

«...В последнее время среди сельского населения широко распространяются адресные открытки за подписью Премьер-министра Украины Ю.Тимошенко с уверением относительно бесплатного оформления и выдачи гражданам Украины государственных актов на право собственности на земельные участки. В открытке, в частности, сказано: «постановлением Правительства категорически запрещается брать с Вас любую плату за оформление Государственного акта на право собственности на земельный участок...». Вместе с тем не объясняется, что постановление направлено, прежде всего, на граждан, которым решением городского, поселкового или сельского совета были переданы в собственность земельные участки для указанных целей до 1 января 2002 года согласно Декрету КМУ № 15-92. Для них техническая документация и оформление государственного акта на право собственности на земельный участок осуществляется бесплатно за средства Госбюджета. В случае если гражданину предоставлен в пользование земельный участок после 2002 года, решение о бесплатной передаче его в собственность принимается на основании технических материалов и документов (оплату за их изготовление проводят сами граждане), которые подтверждают размер земельного участка. Без такой технической документации решения приниматься не могут. Отсутствие уточнений данной нормы вызывает у сельских жителей постоянные сетования и претензии к работникам землеустроительной службы...».

Анализируя в совокупности все изложенные факты, становится очевидным, что новый состав КМУ должен исправить эти «агитационные» упрощения. И если кто-то успел воспользоваться нормами Порядка № 844, то это, можно сказать, небольшой «предвыборный бонус» от государства, а кто не воспользовался, - будет получать государственные акты в общем порядке.

Общий порядок выдачи государственных актов на землю

Общий порядок выдачи государственных актов на землю установлен ст. 118 ЗКУ и Инструкцией о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право частной собственности на землю, право коллективной собственности на землю, право собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды) и договоров аренды земли, утвержденной приказом Госкомзема Украины от 04.05.99 г. № 43.

Порядок получения актов достаточно известен, а поэтому считаем, что на нем не стоит детально останавливаться.

В то же время не можем не обратить внимание на единственный нюанс, который мы уже пытались освещать в своих публикациях. Речь идет о норме ЗКУ, согласно которой приватизации подлежит земельный участок, находящийся в фактическом пользовании физического лица.

Чем это оборачивается на практике? Представьте, что два соседа имеют жилые дома, расположенные на земельных участках до настоящего времени не приватизированных. Ни у одного из них никаких правоустанавливающих документов на землю нет. Границы земельного участка определялись условно - забором. Незадолго до того, как один из соседей (назовем его Сосед-1) собрался заняться оформлением права на земельный участок, второй сосед (соответственно, Сосед-2), менее добросовестный, снес часть соседского забора и построил без соответствующих разрешительных документов гараж, который теперь располагается на том месте, которое раньше считалось территорией двора Соседа-1.

Каковы правовые последствия таких действий для участников спора?

Ну, во-первых, теперь Сосед-1 фактически пользуется меньшим по площади земельным участком. Во-вторых, в результате незаконного строительства размеры земельного участка Соседа-2 на незаконных основаниях увеличились за счет Соседа-1. Следовательно, Сосед-2, незаконно застроив двор Соседа-1, может претендовать на получение правоустанавливающего документа на земельный участок, исходя из того, что в его «фактическом пользовании» находится территория двора Соседа-1.

Очевидно, что разрешить спор между соседями в судебном порядке не получится, потому как у обоих отсутствуют правоустанавливающие документы на землю. Спора о меже также не возникает при отсутствии установленных в соответствии с законом меж. Если принять во внимание, что в соответствии со ст. 198 ЗКУ неотъемлемой частью процедуры кадастровой съемки (результаты осуществления которой, в свою очередь, - неотъемлемая часть технической документации на землю при проведении приватизации) является этап согласования меж земельного участка со смежными землепользователями и собственниками смежных земельных участков, то возникает вполне резонный вопрос: как при таких спорных обстоятельствах кому-либо из соседей оформить право на землю?

По нашему мнению, при отсутствии у сторон правоустанавливающих документов на землю производить согласование кадастрового плана с собственником соседнего домовладения не нужно. Это обусловлено конструкцией нормы ст. 125 действующего ЗКУ, из которой следует, что право собственности на землю или право пользования землей возникает у лица с момента государственной регистрации этих прав.

Таким образом, очевиден вывод, что согласование меж земельного участка на кадастровом плане земельного участка (кадастровой съемке) необходимо производить только с зарегистрированными собственниками и землепользователями смежных земель. Права иных граждан при таких обстоятельствах в расчет браться не должны.

Однако такую позицию не поддерживают многие органы местного самоуправления, о чем свидетельствует уже несколько аналогичных процессов, которые мы провели и/или ведем. В любом случае заставлять городской совет принять хоть какое-то решение по техническим документам, в которых отсутствует подпись лица, являющегося собственником домовладения, не зарегистрировавшим свои права на земельный участок, приходится пока только в судебном порядке.

Почему это важно?

Тема приватизации земли более чем актуальна, и вот по какой причине.

В конце 2009 года (а именно 05.11.09 г. благодаря Закону Украины № 1702-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об упрощении порядка приобретения прав на землю») формулировка ст. 120 ЗКУ претерпела внесение изменений, которые вкратце означают следующее: продажа жилого дома, расположенного на неоформленном земельном участке, НЕВОЗМОЖНА!

Вместо заключения обращаем внимание на необходимость как можно скорее заняться оформлением земли, и при этом следует принимать во внимание тот факт, что процедура оформления земли не бесплатна и совсем не упрощена для большинства заинтересованных лиц. При этом гражданам, имеющим намерения продать (отчуждать) свой дом, необходимо понимать, что сделка не состоится без оформленных надлежащим образом документов на землю. Иными словами, продать жилой дом без присвоения земельному участку под ним кадастрового номера уже не получится!

Единственными изменениями в части урегулирования документального оформления права собственности на землю, заслуживающими одобрения, являются изменения, внесенные Законом № 1066. На наш взгляд, указанный Закон значительно облегчил процедуру получения документов, удостоверяющих право собственности на земельные участки.

Юлия КУРИЛО
Адвокат
партнер ЮФ «ЮСТ Украина»




вернуться к списку