ЮСТ УКРАИНА

english version
українська версія
карта сайта
обратная связь
О ФИРМЕ УСЛУГИ ПАРТНЕРЫ ЮРИСТЫ КЛИЕНТЫ НОВОСТИ ПУБЛИКАЦИИ ВАКАНСИИ
Основана в 2006 году

Офис в г. Киеве:
Украина, 01004 г. Киев,
ул. Красноармейская, д. 9/2, офис 7
Тел.: + 38 (044) 492 0504
Тел./факс: + 38 (044) 289 3148

Офис в г. Донецке:
Украина, 83015 г. Донецк,
пр-т Мира, д. 15, офис 33
Тел.: + 38 (062) 343 4084
Тел./факс: +38 (062) 343 4083

 
Публикации
НОВЫЕ ПРАВИЛА ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Субъекты строительного рынка, судя по всему, весьма благодарны действующему Премьер-министру Украины за столь внимательное в течение последних 7-8 месяцев отношение к их проблемам и нуждам. По крайней мере, проводимое в настоящее время реформирование законодательства во многом должно способствовать интенсификации хозяйственной деятельности в сфере земельных и строительных отношений.

Напомним, что осенью 2008 года существенные изменения были внесены в основные нормативные акты, регулирующие вопросы строительства, в том числе и ввода объектов в эксплуатацию. К их числу можно отнести, в частности, Закон Украины «Об основах градостроительства» № 2780 от 16.11.92, Закон Украины «Об архитектурной деятельности» № 687 от 20.05.99 и Закон Украины «О планировании и застройке территории» № 1699 от 20.04.00.

Существенные изменения были внесены и в подзаконные акты. Так, своим постановлением № 923 от 08.10.08 Кабинет Министров Украины утвердил новый Порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов (далее – Порядок № 923), который с 01.01.09 заменил ранее действовавший порядок, утвержденный постановлением КМУ № 1243 от 22.09.04 (далее – Порядок № 1243). Кроме того, Министерство по региональному развитию и строительству Украины приказом № 575 от 10.12.08 утвердило формы свидетельства о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил, заявления заказчика объекта строительства, акта готовности объекта к эксплуатации, а приказом № 637 от 24.12.08 - Перечень внутренних отделочных работ, без выполнения которых возможен прием в эксплуатацию завершенных строительством жилых домов и Перечень исполнительной и иной документации, предоставляемой приемной комиссии при принятии в эксплуатацию завершенных строительством объектов.

В принципе, нельзя сказать, что законодательное регулирование процедуры приема объекта в эксплуатацию изменилось самым кардинальным образом. По-прежнему, в соответствии со ст. 30-1 Закона Украины «О планировании и застройке территории» и ст. 18 Закона Украины «Об основах градостроительства» Кабинет Министров Украины определяет порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов. И новый порядок, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины № 923 от 08.10.08, по-прежнему является единым для всех типов объектов – жилого, общественного, производственного назначения, а также для инженерных сетей и сооружений, транспортных магистралей, отдельных очередей пусковых комплексов, их инженерно-технического оснащения.

Тем не менее, как известно, дьявол кроется в деталях, поэтому очертим и проанализируем особенности новых правил приема завершенных строительством объектов.

Прежде всего, следует отметить, что, как и ранее, прием объекта в эксплуатацию представляет собой не однократное действие, а определенную совокупность этапов. Но вот содержание этих этапов несколько изменилось:

1) подача заявления заказчиком строительства в инспекцию ГАСК о принятии объекта в эксплуатацию и создание инспекцией ГАСК приемной комиссии;

2) прием объекта приемной комиссией, по результатам которого составляется акт готовности объекта в эксплуатацию по форме, утвержденной Приказом Минрегионстроя № 575 от 10.12.08;

3) выдача инспекцией ГАСК на основании акта готовности объекта к эксплуатации свидетельства о соответствии объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил.

Рассмотрим же более подробно каждую из стадий и попытаемся сравнить ее с ранее действовавшими правилами.

1.

Заказчик по завершении строительства направляет в инспекцию ГАСК, которой выдавалось соответствующее разрешение на осуществление строительных работ, заявление о принятии в эксплуатацию завершенного строительством объекта, форма которого утверждена приказом Министерства по региональному развитию и строительству Украины № 575 от 10.12.08 (вступил в силу с 31.01.09).

К этому заявлению прилагается пакет определенных документов, предусмотренных абзацем 3 п.3. Порядка № 923. По большому счету, по сравнению с ранее действующим Порядком № 1243, состав этой документации не сильно изменился. Тем не менее, в состав этого пакета включен новый документ, вызывающий весьма большой интерес и смутную обеспокоенность - заключение должностного лица инспекции ГАСК, осуществлявшего надзор за строительством объекта, о возможности принятия объекта в эксплуатацию.

Интересно, что ни Положение о Государственной архитектурно-строительной инспекции, утвержденное постановлением Кабинета Министров Украины № 1434 от 18.10.06, ни Положение о государственном архитектурно-строительном контроле, утвержденное постановлением Кабинета Министров Украины № 225 от 25.03.93, по-прежнему вообще не предусматривают напрямую выдачу подобных заключений в связи с завершением строительных работ на объекте и подготовкой его к приему в эксплуатацию.

Что же это за документ, какова его правовая природа, форма и содержание – совершенно непонятно, так как далее в Порядке № 923 этот документ вообще более не упоминается. Точно также совершенно неясно, в какой срок должностное лицо ГАСКа должно подготовить такое заключение, а равно является выдача такого заключения платной или нет.

Самое интересное, что фактически застройщик, который умудрился бы до этого вести бизнес честно и прозрачно, в этой ситуации оказывается в совершенно глупом положении, так как фактически Кабинет Министров Украины не урегулировал эти вопросы. Как обжаловать документ, если его правовая природа и основания выдачи или отказа в выдаче не установлены? И при этом все понимают, что застройщику совершенно невыгодно ввязываться в судебный спор в самом конце строительства с неопределенным сроком рассмотрения спора и неизвестным результатом. Поэтому, скорее всего, при сохранении нынешней ситуации это заключение или будет носить попросту формальный характер, или же (что более вероятно с учетом реалий) станет еще одним «дополнительным источником дохода» конкретного инспектора ГАСК, закрепленного за объектом.

Организация приемной комиссии и порядок ее работы сравнительно упрощены по сравнению с ранее установленными Порядком № 11243 правилами. Прежде всего, все абсолютно объекты принимаются одной комиссией, в отличие от ранее существовавшего правила о том, что объекты производственного назначения с количеством рабочих мест более 50 или стоимостью более 5 млн. грн, а также объектов жилищно-общественного назначения III, IV и V категорий сложности принимаются сначала рабочими комиссиями, а уже только потом - государственной приемной комиссией.

Кроме того, приемная комиссия теперь создается непосредственно инспекцией ГАСК, выдавшей разрешение на осуществление строительных работ, а не облгосадминистрацией или исполкомом совета города областного значения. Также среди преимуществ Порядка № 923 по сравнению с его предшественником можно выделить четкое определение срока, в течение которого инспекция должна создать приемную комиссию, – в течение 3 дней после получения от застройщика полного пакета правильно оформленных документов.

С другой стороны, качественно изменился состав приемной комиссии. В соответствии с п. 5 Порядка № 923 в комиссию обязательно входят представители заинтересованных лиц (заказчика, генерального проектировщика, страховой компании, генерального подрядчика, инспекции ГАСК). Также в состав комиссии могут включаться представители комитета доступности, органа исполнительной власти или органа местного самоуправления и эксплуатационных организаций по их согласию. Кроме того, в установленных законодательством случаях в состав комиссии могут быть включены представители иных органов.

Следует сделать весьма тревожный вывод – теперь состав комиссии представляет собой фактически «открытый список», поскольку ранее Порядок № 1243 предусматривал исчерпывающий перечень органов, представители которых могли быть включены в состав комиссии (СЭС, Минприроды, Минтруда, Госэнергонадзор, Госкомэнергосбережения, инспекция пожарного надзора, Госпромгорнадзор, Госкоматомрегулирования, а при приеме в эксплуатацию дорог и прочих объектов транспортной инфраструктуры – еще и ГАИ). Более того, он напрямую запрещал включать в ее состав представителей органов, прямо не предусмотренных Порядком № 1243. Следовательно, любое министерство, ведомство, комитет и иной высший орган исполнительной власти может собственным приказом определить необходимость участия ее представителя в комиссии по приему объекта фактически любого типа. Будет ли это содействовать принятию в эксплуатацию действительно качественных объектов – это еще нам предстоит увидеть, сейчас же это просто потенциал для очередного увеличения административного давления на застройщиков.

В вопросах формирования приемной комиссии новеллой также является и то, что теперь роль представителя страховой компании значительно увеличивается, поскольку, помимо обязательного участия в работе комиссии, он может быть избран даже ее председателем. Возможно, это будет одним из факторов, которые в положительную сторону изменят отношение страховых компаний в Украине к строительным рискам. Но с другой стороны, из-за специфического построения текста в Порядке № 923 возникает и подозрение, что участие страховой компании в приеме объекта в эксплуатацию может стать «добровольно-принудительным» для всех случаев, независимо от того, страховался ли объект или нет. Иными словами – возможны дополнительные затраты и риски застройщика по данному поводу.

И конечно, нельзя обойти вниманием и тот факт, что теперь представители общественности, защищающие права инвалидов, также смогут влиять на застройщика, поскольку формируемые при местных советах комитеты доступности могут принять участие в работе комиссии. На первый взгляд – замечательно, очередной шаг в построении социального государства сделан. Но не совсем понятно, представители таких комитетов смогут принять участие в работе комиссии по приему в эксплуатацию конкретного объекта по своей собственной инициативе или только после того, как соответствующая инспекция ГАСК решит привлечь их к участию и направит им соответствующий запрос о возможности участие в работе комиссии? Существует и второй вопрос, связанный с их участием в работе приемной комиссии, - о последствиях и юридической силе их отказа подписать акт готовности объекта к эксплуатации – но об этом далее.

2.

В принципе, процесс непосредственно работы комиссии по приему объекта в эксплуатацию значительных изменений не претерпел. Правда, теперь председатель комиссии определяет порядок ее работы по согласованию с генеральным подрядчиком, а срок работы комиссии по приему конкретного объекта в эксплуатацию сократился с 30 до 10 дней от даты создания комиссии.

Как и ранее, комиссии предоставляется проектная и производственная документация по предусмотренному законодательством списку, все выполненные работы, смонтированное оборудование и документальное подтверждение соответствия работ исходным данным на проектирование, а также проекты архитектурно-технического паспорта объекта и акта готовности объекта к эксплуатации.

Напомним, что Министерство по региональному развитию и строительству Украины приказом № 637 от 24.12.08 утвердило Перечень внутренних отделочных работ, без выполнения которых возможен прием в эксплуатацию завершенных строительством жилых домов и Перечень исполнительной и иной документации, предоставляемой приемной комиссии при принятии в эксплуатацию завершенных строительством объектов. Со вступлением в силу этого приказа (с 31.01.09) утратил силу приказ Государственного комитета по строительству и архитектуре Украины № 21 от 27.01.05 «Об утверждении форм актов по приему в эксплуатацию завершенных строительством объектов, Перечня исполнительной и иной документации, предоставляемой государственной приемной, рабочей комиссиям при принятии в эксплуатацию завершенных строительством объектов, Перечня внутренних отделочных работ в квартирах, без выполнения которых возможен прием в эксплуатацию завершенных строительством жилых домов, в которых квартиры и иные помещения построены за средства физических и юридических лиц» (далее – Приказ Госкомархастроя № 21).

Необходимо отметить, что список исполнительной и иной документации, предъявляемой комиссии, претерпел достаточно специфические изменения. Так, из него изъяты акты принятия систем взрывобезоопасности, молниезащиты, акты о готовности к эксплуатации телеантенн и магистральных линий, а также акты осуществления соответствующих мероприятий во время строительства на территориях с проседающими почвами, подземными карстами, выработками. Зато в список включены: справка об инвестиционной стоимости объекта, акт о передаче строительной документации в страховой фонд документации (для тех объектов, для которых это необходимо) и отчет о научно-техническом сопровождении (для объектов экспериментального строительства). Почему Минрегионстрой решил, что будет лучше принимать объекты в эксплуатацию без, например, проверки систем молниезащиты – непонятно…

Кстати, следует упомянуть, что Порядком № 923 в целом сохранены исключения из правила «полной готовности объекта к эксплуатации», ранее предусмотренные Порядком № 1243, а именно:

- если объект сдается в 1 или 4 квартале, то сроки выполнения определенных работ (наружных работ, работ по облагораживанию территории и т.д.) могут быть перенесены и объект принимается комиссией без таких работ, если их выполнение невозможно в силу плохих погодных условий. При этом комиссия определяет список необходимых работ и сроки их исполнения в акте готовности объекта;

- встроенно-пристроенные помещения в жилом доме могут приниматься в эксплуатацию отдельно, если они по проекту выделены в отдельный пусковой комплекс. При этом наличие отдельных от остального дома коммуникаций не требуется, но должны быть созданы надлежащие условия для безопасной эксплуатации жилой части дома;

- жилые дома, квартиры и иные помещения в которых построены за средства физических и юридических лиц, могут приниматься в эксплуатацию без внутренних отделочных работ, которые не влияют на эксплуатацию таких домов, если это предусмотрено инвестиционным договором и соблюдаются санитарные, противопожарные и технические требования. Перечень таких работ теперь утвержден тем же Приказом Минрегионстроя № 637 от 24.12.08. Однако жилые дома, квартиры в которых построены за счет бюджетных средств, предусмотренных для социально незащищенных слоев населения (инвалиды, участники ВОВ, многодетные семьи, чернобыльцы и другие) принимаются в эксплуатацию при условии осуществления отделочных работ в полном объеме.

Если результаты работы являются удовлетворительными, членами приемной комиссии подписывается акт готовности объекта к эксплуатации. В случае выявления недостатков, указывающих на неготовность объекта, комиссией составляется соответствующий акт с выводами, обоснованиями и указанием сроков устранения. Ранее же предусмотренная Порядком № 1243 возможность получения застройщиком рекомендаций по устранению недостатков в новом Порядке № 923 отсутствует.

Интересно, что в Порядке № 923 по сравнению с его предшественником, предпринята попытка урегулировать вопросы сроков подписания членами приемной комиссии акта готовности объекта, а также последствий их отказа в подписи. Теперь каждый член комиссии, возражающий против подписания акта готовности объекта, должен предоставить председателю и членам комиссии обоснование своего отказа в письменной форме. Руководитель соответствующего члена комиссии должен в 3-дневный срок принять участие в разрешении спорных вопросов и может подписать за этого члена комиссии акт готовности объекта. Если в этот же срок член комиссии или его руководитель не подписали акт комиссии и не предоставили письменных обоснований для отказа, то считается, что акт подписан ими без замечаний.

На первый взгляд, все замечательно - наконец-то можно застройщику с облегчением забыть о хождениях к каждому члену комиссии и выполнения их разных достаточно «специфических» пожеланий как условия для подписания акта.

Но если взглянуть внимательней, то с удивлением можно обнаружить, что в Порядке № 923 совершенно не указано, чем именно должен или может мотивировать свой отказ член приемной комиссии. Иными словами, сейчас фактически это может быть все, что угодно, - от нормативно-правовых и технических требований (желательно) до философских рассуждений на тему актуальности объекта и стройматериалов. К тому же, что означает «предоставить в письменной форме причины своего отказа» - направить по почте, предоставить заверенные копии на заседании комиссии под роспись или зачитать вслух с отметкой в протоколе об ознакомлении каждого из членов комиссии? Или что, например, делать в ситуации, когда одним членам комиссии он предоставил причины своего отказа, а остальным – нет? Каким образом подтверждать, что отсутствие подписи в акте означает, что объект по тем или иным параметрам согласован с соответствующей службой? Гипотетически так ведь можно акт с подписью одного лишь председателя комиссии в инспекцию ГАСК предоставить. И, наконец, что делать дальше, т.е. после получения письменных возражений, и в течение какого срока? Самое печальное, что Порядок № 923 ответственности для членов комиссии за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей так и не предусмотрел…

Ситуация с несогласием станет еще интересней, если в составе комиссии окажется представитель комитета доступности и именно он откажется подписать акт готовности объекта. Как усматривается из содержания Типового положения о комитетах обеспечения доступности инвалидов и иных маломобильных групп населения к объектам социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, утвержденного совместным приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства и Министерства труда и социальной политики Украины № 300/339 от 08.09.06 (далее – Типовое положение), этот комитет осуществляет общественный контроль за соблюдением строительных норм, является коллективным совещательным органом, решения которого носят рекомендательный характер, а члены осуществляют свою деятельность на общественных началах. Вопрос очевиден – в чем суть замысла вводить в комиссию, состоящую, по сути, из должностных лиц, представителей общественности и предоставления им равных с должностными лицами полномочий? И каким образом в суде решать застройщику такой спор с представителем общественности?

Давайте попробуем рассмотреть вопрос с практической точки зрения с учетом реалий жизни обычного украинского города. Комитет доступности, исходя из требований п. 6 Типового положения, должен формироваться на паритетных началах – в него включаются представители местных органов исполнительной власти (т.е. структурных подразделений, отвечающих за вопросы архитектуры, благоустройства, ЖКХ, промышленности, развития инфраструктуры, связи и транспорта, труда и социальной защиты, а также инспекции ГАСК), комиссии местного совета (по благоустройству и архитектуре), служб Укринвестэкспертизы, общественных организаций инвалидов, а также физических лиц (по желанию). При этом представители общественных организаций инвалидов, а также организаций физических лиц должны составлять не менее половины от состава комитета, а председателем комиссии может быть назначен заместитель начальника местного органа исполнительной власти, в компетенции которого находятся вопросы строительства и благоустройства. Шансы на то, что в работе приемной комиссии будет принимать участие обычный инвалид - член комитета доступности, не имеющий познаний в сфере строительства, мягко говоря, невысокие, поскольку пользы от участия такого человека в работе приемной комиссии будет немного. Гораздо вероятней, что представителем от комитета доступности будет очередной чиновник. Каков уровень заботы обычного украинского чиновника об общественности, полагаю, объяснять не нужно. Да и застройщику проще найти подход к чиновнику, чем к обычному человеку.

Поэтому предлагаемая Порядком № 923 конструкция общественной защиты интересов инвалидов пока не выглядит чересчур обнадеживающей, по крайней мере, с точки зрения обеспечения реального общественного контроля. Хотя бесспорно, интересы инвалидов должны учитываться при осуществлении строительства, и для их защиты и учета необходимо функционирование целого ряда органов государственной власти и институтов гражданского общества, а правовые и технические нормы должны и далее формулироваться с учетом потребностей инвалидов.

3.

Наконец, после оформления акта о готовности объекта к эксплуатации он передается в инспекцию ГАСК, выдававшую разрешение на осуществление строительных работ. Инспекция ГАСК обязана в течение 2 рабочих дней после подписания акта выдать заказчику строительства или уполномоченному им лицу свидетельство о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил (далее - свидетельство), форма которого утверждена приказом Министерства по региональному развитию и строительству Украины № 575 от 10.12.08 (вступил в силу с 31.01.09).

Датой ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта является дата зарегистрированного в инспекции ГАСК свидетельства. Инспекция самостоятельно в течение 3 рабочих дней после выдачи свидетельства уведомляет об этом орган статистики и местную государственную администрацию или орган местного самоуправления, на территории которых расположен объект. Свидетельство, выданное инспекцией, является основанием для заключения договоров о поставке на объект необходимых ресурсов (воды, газа, тепла и электроэнергии) и включения данных об этом объекте в государственную статистическую отчетность и оформления на него права собственности.

Как мы видим, никаких больше утверждений актов готовности объекта органами местного самоуправления или местной государственной администрацией не требуется, что означает решение еще одной проблемы застройщика – неопределенности сроков рассмотрения акта соответствующим органом.

Тем не менее, юридическая техника Порядка № 923, касающегося вопросов выдачи свидетельства, все же оставляет желать лучшего. Например, совершенно непонятно, после чьей подписи начинает отсчитываться 2-дневный срок оформления свидетельства инспекцией ГАСК – подписи акта самой инспекцией после получения (хотя зачем его еще раз подписывать, если в составе комиссии есть ее представитель), последним из членов комиссии, председателем комиссии или вообще руководителем члена комиссии, отказавшимся подписывать акт?

И кстати, возможно, еще одна проблема подстерегает застройщика в БТИ в момент обращения туда за регистрацией права собственности. Дело в том, что в Списке правоустанавливающих документов, на основании которых осуществляется регистрация права собственности, прилагающемся к Временному положению о порядке регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденному приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 07.02.02, свидетельство инспекции ГАСК о соответствии объекта строительным нормам до сих пор отсутствует. Так что застройщику, по-видимому, предстоит еще и длительное общение с сотрудниками БТИ, для которых только вышеуказанное Положение почему-то является единственным руководством к действию.

Заключение

Как мы видим, Кабинетом Министров Украины предпринята в целом достаточно смелая попытка реформировать процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Тем не менее, даже если застройщик смог соблюсти все технические и нормативные требования при подготовке проектно-сметной и разрешительной документации на строительство, а равно при проведении строительных работ, он не застрахован полностью от проблем, которые несет действующая редакция Порядка № 923. Приходится констатировать, что за последние пару лет Кабинет Министров Украины действительно часто предлагал весьма полезные идеи. Но юридическая техника их документального оформления, неквалифицированное внесение изменений в законодательство, в результате которого подзаконные акты начинают противоречить друг другу или содержать пробелы, и, наконец, не совсем умелое воплощение их в реальности сводят на нет многие благие начинания.

Очевидно, в случае проблем, связанных с реализацией вышеуказанных положений Порядка № 923, застройщику останется как и ранее выбирать – или принимать меры к «стимулированию» членов комиссии или искать пути судебного урегулирования конфликта, что также может повлечь дополнительные затраты времени и средств. Что он, застройщик, выберет для себя – вопрос открытый, но с продолжением такого правотворчества об изменении отношения чиновников к субъектам хозяйствования и гражданам, да и о пользе постоянно объявляемой борьбе за уменьшение коррупции остается только мечтать.




вернуться к списку