ЮСТ УКРАИНА

english version
українська версія
карта сайта
обратная связь
О ФИРМЕ УСЛУГИ ПАРТНЕРЫ ЮРИСТЫ КЛИЕНТЫ НОВОСТИ ПУБЛИКАЦИИ ВАКАНСИИ
Основана в 2006 году

Офис в г. Киеве:
Украина, 01004 г. Киев,
ул. Красноармейская, д. 9/2, офис 7
Тел.: + 38 (044) 492 0504
Тел./факс: + 38 (044) 289 3148

Офис в г. Донецке:
Украина, 83015 г. Донецк,
пр-т Мира, д. 15, офис 33
Тел.: + 38 (062) 343 4084
Тел./факс: +38 (062) 343 4083

 
Публикации
«Подводные камни» аренды недвижимого имущества.

Не вызывает сомнения, что практика регулирования отношений в сфере аренды недвижимого имущества является всегда актуальной для многих субъектов хозяйствования.

В данном обзоре мы рассмотрим некоторые тенденции законодательного регулирования и судебной практики, а также основные ошибки, которые могут привести к нежелательным последствиям для одной из сторон договора аренды.

На сегодняшний день, по-прежнему интересными остаются вопросы пролонгации договоров аренды.

Часто встречаются случаи, когда до окончания договора аренды остался не значительный срок, и арендодатель (в отличие от арендатора) не хочет продолжать арендные отношения на существующих условиях. При этом, первый не предпринимает никаких юридически значимых действий, поскольку считает, что в скором времени объект будет возвращен ему в связи с окончанием срока действия договора. Когда такой срок подходит к концу, стороны вступают в устный переговорный процесс относительно порядка возврата имущества, но при этом арендатор просит некоторый срок для завершения работы с объектом и подготовки его к возврату. Казалось бы, в такой ситуации для арендодателя не существует очевидных рисков с возвратом объекта в скором времени.

Однако к своему изумлению, через месяц после окончания срока аренды, арендодатель получает от арендатора письменное уведомление о том, что отношения считаются продленными на тот же срок и на тех же условиях. Такое уведомление будет обосновано ст. 764 ГК Украины, в соответствии  с которой если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.  

Очевидно, что в случае инициирования судебного спора в хозяйственном суде, обманутому арендодателю не удастся доказать свои возражения относительно продления срока договора аренды обстоятельствами устного переговорного процесса по возврату помещения.

Единственной возможностью для маневра в описанном случае может служить ситуация, при которой договор аренды заключен в простой письменной форме и в случае его пролонгации срок аренды будет составлять более 3-х лет.

В данном случае, арендодатель может попытаться убедить суд в том, что ст. 764 ГК Украины следует применять только в случае пролонгации нотариально заключенных договоров аренды или же в случае, когда после пролонгации договора аренды, заключенного в простой письменной форме совокупный срок арендных отношений не будет составлять более 3-х лет (см. постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 14.12.2006 года по делу № 35/251). Однако, следует предостеречь, что подобная позиция является весьма спорной и ее разделяют далеко не все суды. 

С целью избежания подобных ситуаций на предприятиях, осуществляющих сдачу в аренду недвижимого имущества должен быть внедрен жесткий контроль за окончанием сроков арендных отношений. Кроме того, весь процесс общения сторон по возврату помещения должен быть организован исключительно в письменной форме.   

Существенные риски для собственника помещения содержит ч. 2 ст. 777 ГК Украины. Данной нормой законодатель установил, что наниматель, который надлежащим образом выполняет свои обязательства по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в найм, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение.

На практике, часто возникает ситуация, требующая немедленного отчуждения активов предприятия (например, при наличии претензий налоговых органов или открытия исполнительного производства о взыскании значительной суммы). В таком случае, собственник помещения, переданного в аренду, не имеет достаточно времени для направления арендатору оферты о покупке, ожидания ответа, согласования условий сделки, подписания договора и т.п. Более того, немедленная продажа активов (недвижимости), как правило, происходит в пользу дружественной компании по цене, которая в несколько раз меньше рыночной.

Однако, собственников недвижимого имущества, переданного в аренду на момент продажи, следует предостеречь от подобных действий.

Статья 777 ГК Украины указывает на преимущественное право добросовестного арендатора приобрести объект в случае его продажи, однако не содержит указания на механизмы его защиты такого права. В этом случае, можно смело ссылаться на институт аналогии закона (ст. 8 ГК Украины) и по аналогии защищать свое право способом, предусмотренным  ч. 4 ст. 352 ГК Украины. Данная норма устанавливает, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права приобретения совладелец может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

С учетом изложенного, по истечении времени арендодатель может столкнуться с неприятностью в виде иска арендатора о признании договора купли-продажи недействительным и переведении прав и обязанностей покупателя по договору. Очевидно, что истец будет претендовать на получение объекта не по рыночной стоимости, а по цене указанной в договоре купли-продажи между дружественными компаниями.

Важно отметить, что возможность использования описанного механизма нашла свое подтверждение в судебной практике.

Со своей стороны, можем рекомендовать собственникам помещения не полагаться на волю случая и всегда предлагать объект для покупки арендатору. При этом, следует помнить, что законом прямо предусмотрена возможность ограничения срока для ответа на предложение (оферту).

В продолжение темы, рассмотрим некоторые интересные примеры из судебной практики в «арендных войнах».

Известно, что основное количество споров между сторонами договора аренды связано с неудовлетворенностью арендодателя существующим размером арендной платы.

Популярными являются требования о расторжении договора на основании ст. 652 ГК Украины в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так, изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.

Если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно таких условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили с того, что такое изменение обстоятельств не наступит;

2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались;

3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;

4) из сути договора или обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Руководствуясь положениями данной статьи, арендодатели неоднократно пытались доказать в суде непредсказуемое изменение динамики цен на рынке недвижимости как изменение существенных обстоятельств.

Для практикующих юристов, в целом, очевидно, что подобное обоснование является трудно доказуемым и вряд ли сможет соответствовать всем 4-м вышеперечисленным условиям. Поэтому, на наш взгляд, подобные иски были и продолжают оставаться малоперспективными.

Однако, в судебной практике встречаются интересные комбинации. На данный момент уже выработана единая позиция судов о том, что признание договора не заключенным не может быть предметом исковых требований, а является лишь одним из юридических фактов, на основании которых суд может давать оценку спорным взаимоотношениям сторон. Учитывая это, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора на основании ст. 652 ГК Украины в связи с повышением цен на рынке недвижимости. Обосновывая наличие законодательных условий существенного изменения обстоятельств, истец упомянул о том, что договор не содержит всех существенных условий и вообще может считаться не заключенным. В результате суд в своем решении признал договор не заключенным, и прекратил производство по делу на основании п. 1-1 ст. 80 ХПК Украины. Вопреки ожиданиям, не внес ясности в отношения сторон и апелляционный суд. В частности, апелляционный суд отменил решение суда и решил оставить исковое заявление без рассмотрения на основании п. 5 ст. 81 ХПК Украины в связи с не подачей истцом одного истребуемого документа. Обоснованного и справедливого решения ответчик дождался лишь в суде кассационной инстанции. В частности, ВХСУ указал, что суды первой и апелляционной инстанции фактически уклонились от решения спора по сути, что является нарушением конституционного права на судебную защиту. Окончательным решением по делу стал отказ в иске в связи с отсутствием законных оснований для расторжения договора на основании ст. 652 ГК Украины. 

Также достаточно часто также основанием для подачи иска о расторжении договора аренды является передача помещения в пользование третьему лицу без получения согласия арендодателя (п. 2 ст. 783 ГК Украины).

Рассмотрим некоторые наиболее интересные прецеденты из практики применения судами п. 2 ст. 783 ГК Украины в исках о расторжении договоров аренды.  

Арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора, мотивируя его тем, что арендатор без его согласия передал незначительную часть помещения магазина в субаренду банку для размещения пункта обмена валют. По мнению истца, такие действия существенно нарушили его права и являются достаточными для требования о расторжения договора. Но ответчик предложил свое видение применения указанной нормы, которое было поддержано судами всех инстанций.

Так, в соответствии со ст. 783 ГК Украины наймодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если наниматель передал вещь в пользование другому лицу.

Однако, суды поддержали доводы ответчика о том, что передача в пользование третьему лицу без согласия собственника не всей вещи, а лишь ее части не является достаточным основанием для применения п. 2 ст. 783 ГК Украины.

Следует отметить, что указанная позиция была испробована на практике и уже после вынесения ВХСУ окончательного решения по вышеуказанному делу. Однако, в дальнейшем решения и мнения ВХСУ о применении данной нормы в аналогичных ситуациях были диаметрально противоположными.

Учитывая неоднозначное применение ВХСУ нормы права, очередное дело, имеющее описанные фактические обстоятельства, было принято к пересмотру Верховным Судом Украины.

Нельзя не отметить, что при вынесении окончательного решения логика ВСУ приятно удивила. В частности, ВСУ указал, что размещение на территории магазина обменного пункта призвано лишь улучшить уровень сервиса для покупателей и никак не нарушает имущественные права арендодателя. Более того, суд отметил, что со стороны истца имело место злоупотребление своим правом (ч. 3 ст. 13 ГК Украины), и в результате в иске было отказано.

С принятием  Закона Украины «О бюджете на 2008 год» (далее – Закон о бюджете) со значительными сложностями столкнулись субъекты, которые арендуют имущество у государственных и коммунальных предприятий, при этом срок аренды заканчивается в этом году.

Так, ст. 76 Закона о бюджете устанавливает, что в 2008 году передача в аренду государственного и коммунального имущества осуществляется исключительно на конкурсных основах, кроме государственного и коммунального имущества, которое передается в аренду бюджетным учреждениям, музеям, предприятиям и общественным организациям в сфере культуры и искусств (в том числе, национальным творческим союзам и их членам под творческие мастерские), Пенсионному фонду Украины и его органам, государственному издательству и предприятиям книгораспространения.

В то же время, согласно ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее – Закон об аренде) по окончании срока договора аренды арендатор, который должным образом выполнял свои обязанности, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок.

В связи с этим возникает вопрос о том, могут ли предприятия воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды после окончания срока аренды или все же должны участвовать в конкурсе наравне с другими желающими арендовать объект.

Следует отметить, что практика передачи государственного и коммунального  имущества по конкурсу существовала и до вступления в силу Закона о бюджете. Единственным отличием было то, что конкурс проводился не во всех случаях, а только когда заявления на аренду недвижимого имущества поступали более чем от двух лиц. В связи с чем, добросовестные арендаторы неоднократно пытались признать в судах проведение конкурса незаконным, ссылаясь на свое преимущественное право аренды на основании ч. 3 ст. 17 Закона об аренде. Однако судебная практика шла единой тенденцией – в таких исках суды отказывали. При этом, отказывая в исках ни один из судов, включая высшие судебные инстанции, не смог предоставить четкого ответа на вопрос в чем же собственно заключается преимущественное право арендатора при намерении уполномоченного органа провести конкурс.

Хозяйственный суд г. Севастополя (постановление от 26.10.2006 года по делу № 20-5/232), обосновывая отказ в иске, указал: «Утверждения истца о том, что он имеет преимущественное право на аренду, суд считает безосновательными, поскольку в соответствии со ст. 17 Закона об аренде в случае отсутствия заявления одной из сторон про прекращение или изменение условий договора на протяжении одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продолженным на тот самый срок и тех же условиях, которые были предусмотрены договором. После окончания срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязанности, имеет преимущественное право, при других равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок». Нельзя не заметить, что фразу «при других равных условиях» тексте решения выделил сам суд. Даже не принимая во внимание общую нелепость обоснования, можно только предположить, что логика суда состояла в том, что из-за неудачной конструкции нормы ст. 17 Закона об аренде преимущественное право в итоге приравнивается к праву участвовать в конкурсе наравне с другими заявителями.

В своем постановлении от 17.01.2008 года по делу № 20-2/231 ВХСУ отметил: «в соответствии со ст. 17 Закона об аренде арендатор может реализовать предоставленное ему преимущественное право на продление срока действия договора только в том случае, когда после окончания последнего арендодатель имеет намерение передать объект аренды другому лицу». Следуя такой логике, можно предположить, что ВХСУ не решился прямо утверждать, но намекнул на то, что проведение конкурса не следует расценивать, как намерение передать имущество другому лицу, в связи с чем ст. 17 Закона об аренде не может быть применена. Последние решения хозяйственных судов также служат подтверждением неутешительной тенденции. В частности, в своем решении от 31.01.2008 года по делу № 36/292 Хозяйственный суд г. Киева отказал истцу (добросовестному арендатору), который имеет преимущественное право на продление арендных отношений в признании недействительным распоряжения районной конкурсной комиссии. И, по-прежнему, суд избежал прямой оценки сути преимущественного права арендодателя, отметив лишь (в контексте), что отсутствуют основания для признания решения комиссии недействительным на том основании, что комиссия исполняла требования законодательства относительно проведения конкурса на аренду спорного имущества.  

Оценивая тенденции судебной практики прошлых лет, можно предположить, что добросовестным арендаторам государственного и коммунального имущества в 2008 году вряд ли удастся избежать участия в конкурсе, ссылаясь на свое преимущественное право.         

В заключение, хотелось бы сказать о том, что многогранность отношений и ситуаций в сфере аренды имущества, как правило, позволяет находить правовой выход даже из самой сложной ситуации. С другой стороны, четкое соблюдение выдвигаемых законом и практикой не сложных правил поведения станет гарантом надежных и стабильных отношений между арендодателем и арендатором.




вернуться к списку